Konutun bulunduğu bölge, Belçika kiracı hakları için uygulanacak kira kurallarını belirliyor. Konut kiraları federal düzeyde tek bir mevzuatla yönetilmiyor; Brüksel Başkent Bölgesi, Flandre ve Valonya kendi konut kira düzenlemelerini uyguluyor. En görünür farklardan biri depozitoda. Brüksel Başkent Bölgesinin güncel kira depozitosu sayfasına göre 1 Kasım 2024’ten itibaren imzalanan veya yenilenen sözleşmelerde güvence en fazla iki aylık kira. Flaman hükümetinin kira depozitosu rehberi ise 1 Ocak 2019’dan sonra başlayan ana konut sözleşmelerinde üst sınırı üç aylık kira olarak veriyor. Valonya konut idaresi ana konut kiralarında para veya banka garantisi biçimindeki güvencenin iki aylık kirayı aşamayacağını belirtiyor. Belçika’da eve çıkacak kişinin kira bedelinin yanında konutun hangi bölgede olduğunu ve sözleşmenin hangi tarihte kurulduğunu da sözleşme dosyasından doğrulaması gerekiyor.
Belçika kiracı hakları depozitoda neden bölgeye göre değişiyor?
Brüksel’de 1 Kasım 2024 reformu depozitonun bütün izin verilen biçimlerinde iki aylık kirayı üst sınır haline getirdi. Para doğrudan ev sahibinin eline verilmek yerine mevzuatta sayılan güvence yöntemlerinden biriyle tutuluyor. Ayrı bir hesap kiracı adına açılabiliyor; banka veya sosyal yardım kurumu üzerinden garanti oluşturulabiliyor. Sözleşme sona erdiğinde tarafların yazılı anlaşması ya da uygulanabilir mahkeme kararıyla depozito serbest bırakılıyor. Brüksel’de anahtarların tesliminden sonra, uyuşmazlık yoksa, depozitonun iki ay içinde çözülmesi gerekiyor. Süre aşılırsa mevzuat aylık kiranın yüzde 10’una eşit ek tutarı her başlayan gecikme ayı için depozitoya ekliyor.
2019’dan sonraki Flandre konut kiralarında ev sahibi en fazla üç aylık kira tutarında güvence isteyebiliyor. Depozito kiracının adına bloke hesapta tutulabiliyor; OCMW aracılığı veya mevzuatta belirtilen başka güvence yöntemleri de kullanılabiliyor. Flaman hükümeti, ev sahibinin depozitoyu kendi hesabında tutamayacağını ve böyle bir durumda kiracıya faiz borcu doğacağını belirtiyor. KBC’nin güncel kiracı bilgilendirmesi de Flandre’de güvence üst sınırını üç aylık kira olarak aktarıyor ve depozitonun sözleşmede açıkça yer alması gerektiğini hatırlatıyor.
Valonya’daki sözleşmede depozito kararlaştırılmışsa kiracı güvence biçimini mevzuatın izin verdiği seçeneklerden seçebiliyor. Bölgenin resmî rehberinde kiracı adına bireysel hesap, bankanın sağladığı garanti ve CPAS üzerinden garanti seçenekleri iki aylık kira tavanıyla gösteriliyor. Kira bittikten sonra para ve faizin kiracıya dönmesi için tarafların yazılı anlaşması veya mahkeme kararı gerekiyor. e-DEPO da depozitonun tutulabileceği federal araçlardan biri olarak kullanılıyor.
Yıllık kira endekslemesi üç bölgede nasıl hesaplanıyor?
Yıllık endekslemede ortak temel sağlık endeksi olsa da uygulama ayrıntıları bölgelere göre ayrılıyor. Brüksel’de resmî endeksleme kuralları sözleşmenin kayıtlı olmasını ve geçerli enerji performans belgesinin kiracıya verilmesini şart koşuyor. Endeksleme yılda bir kez, sözleşmenin yürürlüğe giriş yıldönümünde yapılabiliyor ve otomatik işlemiyor; ev sahibinin yazılı talebi gerekiyor. Geçmişe dönük talep en fazla önceki üç ayı kapsıyor. 14 Ekim 2022’den önce başlayan ve EPB etiketi E, F veya G olan bazı sözleşmelerde düzeltme katsayısı uygulanmaya devam ediyor.
Flaman Bölgesi’nde kira yılda bir kez, sözleşmenin başlangıç yıldönümünden itibaren endekslenebiliyor. Vlaanderen.be kira bedeli rehberi artışın otomatik olmadığını ve yazılı istek gerektiğini belirtiyor. Geç talepte yeni tutar en fazla üç ay geriye yürütülebiliyor. 1 Ekim 2022’den önce başlayan ve EPC etiketi D, E veya F olan ya da geçerli EPC’si bulunmayan bazı sözleşmelerde düzeltme faktörü uygulanıyor. Yeni sözleşmelerde bu eski enerji düzeltme rejimi aynı biçimde kullanılmıyor.
Valonya’da bölgesel endeksleme sayfası kira artışının yılda bir kez ve en erken sözleşmenin yürürlüğe giriş yıldönümünde yapılabileceğini belirtiyor. Talep yazılı olmalı; ana konut sözleşmesinde endeksleme için sözleşmenin kayıtlı olması gerekiyor. Geçmişe dönük fark yine üç ayla sınırlı. Eski enerji performansı düşük konutlarda 2022–2023 döneminde uygulanan sınırlamanın ardından belirli sözleşmeler için özel hesap yöntemi devam ediyor. Kiracı endeksleme yazısı aldığında yalnız yeni tutarı değil, sözleşmenin başlangıç tarihini, kayıt durumunu ve enerji belgesini birlikte kontrol etmeli.
Sözleşme kaydı kiracının hangi haklarını etkiliyor?
Federal düzeyde, yalnız konut amaçlı kullanılan taşınmazın yazılı kira sözleşmesini kaydettirme yükümlülüğü ev sahibine ait. SPF Finances’ın MyRent rehberi sözleşmenin imzalanmasından sonraki iki ay içinde kayıt yapılmasını ve yalnız konut kiralarında işlemin ücretsiz olduğunu belirtiyor. MyRent üzerinden sözleşme ve girişte hazırlanan durum tespit tutanağı çevrim içi gönderilebiliyor. Kayıt, sözleşmeye üçüncü kişilere karşı tarih kesinliği kazandırıyor. Belçika kiracı hakları bakımından kayıt durumu bazı bölgelerde endeksleme ve kiracının erken çıkış hakkını da doğrudan etkiliyor.
Kayıt yapılmamış dokuz yıllık Flandre sözleşmesinde kiracı, iki aylık kayıt süresi geçtikten sonra sözleşme kayda alınana kadar normal üç aylık bildirim süresi ve erken fesih tazminatı olmadan çıkabiliyor. Valonya’da da ana konut sözleşmesi iki ay içinde kaydedilmezse kiracı önce ev sahibine bir aylık ek süre veren ihtar göndererek kayıt isteyebiliyor; kayıt hâlâ yapılmazsa bildirim ve tazminat olmadan sözleşmeyi sona erdirme yolu açılıyor. Brüksel’de kayıt ayrıca endeksleme koşullarından biri.
Kiracı sözleşmeyi erken bitirirse hangi süreler uygulanıyor?
Flandre’de dokuz yıllık ana konut sözleşmesini kiracı herhangi bir zamanda üç aylık bildirimle bitirebiliyor. Flaman hükümetinin fesih rehberi ilk üç yıl içinde sözleşmenin bittiği yıla göre üç, iki veya bir aylık kira tutarında tazminat öngörüyor; üçüncü yıldan sonra bu tazminat kalkıyor. Üç yıl veya daha kısa sözleşmelerde 2019 sonrası kiracı için yine üç aylık bildirim var; tazminat ilk, ikinci ve üçüncü yılda sırasıyla bir buçuk, bir ve yarım aylık kira olarak hesaplanıyor.
Bölgesel fesih kuralları Brüksel ve Valonya’da da sözleşmenin süresine göre kiracının erken çıkış tarihini ve tazminatı değiştiriyor. Dokuz yıllık ana konut sözleşmeleri ile kısa süreli sözleşmeler aynı kurallara tabi değil. Ev sahibi tarafından verilen fesihlerde kişisel kullanım, büyük tadilat veya sözleşme döneminin sona ermesi gibi gerekçeler için ayrıca süre ve belge şartları bulunabiliyor. Belçika kiracı hakları erken çıkışta sözleşme türü, başlangıç günü ve fesih bildiriminin hangi ayda hukuken işlemeye başlayacağı birlikte hesaplanarak uygulanıyor.
Tahliye ve depozito uyuşmazlığında hangi kayıtlar saklanmalı?
Sözleşme, kayıt belgesi, giriş durum tespit tutanağı, sayaç değerleri, depozito hesabı ve kira ödemeleri aynı dosyada tutulduğunda uyuşmazlıkta tarih sırası görülebiliyor. Evden çıkarken yeni bir durum tespit tutanağı hazırlanması, anahtar teslim tarihinin yazılı kayda bağlanması ve varsa hasarın fotoğrafla belgelenmesi depozito hesabını kolaylaştırıyor. Depozitonun tarafların ortak talimatı olmadan çözülmediği sistemlerde anlaşmazlık sulh hâkiminin kararına gidebiliyor.
Türkiye vatandaşları Belçika’ya yerleşirken kira, sağlık ve sosyal güvenlik kayıtlarını aynı dönemde hazırlayabiliyor. Transit Haber’in Belçika sağlık sigortası rehberi, çocuk ve aile yardımları karşılaştırması ve emeklilik hakları rehberi bu kayıtların diğer parçalarını ele alıyor. Belçika kiracı hakları için sözleşmenin bölgesi, depozito biçimi, kayıt tarihi ve fesih maddesi birlikte kontrol edilebilir.
Kaynaklar
- Brüksel Başkent Bölgesi — Security Deposit
- Brüksel Başkent Bölgesi — Rental price indexation
- Vlaanderen.be — Huurwaarborg
- Vlaanderen.be — De huurprijs
- Vlaanderen.be — Het einde van de huurovereenkomst
- Service public de Wallonie — La garantie locative
- Wallonie.be — Indexer un loyer
- SPF Finances — MyRent – contrat de bail
- KBC — How many months’ rent do you have to pay as a security deposit?